Emlak vergisi, Türkiye’deki vergi sisteminin temel unsurlarından biri olup, yerel yönetimlerin gelir kaynakları arasında önemli bir paya sahiptir. Özellikle arsa ve arazi niteliğindeki taşınmazlar açısından verginin matrahı, “asgari arsa metrekare birim değerleri” dikkate alınarak belirlenmektedir. Söz konusu değerler, her dört yılda bir toplanan takdir komisyonları tarafından tespit edilmektedir. Bu bağlamda, 2026-2029 vergilendirme dönemine esas olacak değerlerin en geç 30 Haziran 2025 tarihine kadar belirlenmesi gerekmekte olup, bu süre hem idare hem de mükellefler bakımından kritik bir dönüm noktasını oluşturmaktadır.

Emlak Vergisi Oranları

Türkiye sınırları içerisinde yer alan binalar (konut ve işyerleri) ile arsa ve araziler, emlak vergisine tabi tutulmaktadır. Vergi oranları, taşınmazın türüne göre farklılık göstermektedir. Güncel emlak vergisi oranları;

· Meskenler için vergi oranı binde 1, büyükşehirlerde ise binde 2’dir.

· İşyeri için vergi oranı binde 2, büyükşehirlerde ise binde 4’tür.

· Arazi için vergi oranı binde 1, büyükşehirlerde ise binde 2’dir.

· Arsa için vergi oranı binde 3, büyükşehirlerde ise binde 6’dır.

Emlak vergisi matrahlarındaki artış, birden fazla vergi türünü doğrudan etkilemektedir. Bu vergiler arasında emlak vergisi, tapu harcı, damga vergisi, değerli konut vergisi ve veraset ile intikal vergisi yer almaktadır.

Takdir Komisyonları ve Görevleri

Emlak Vergisi Kanunu uyarınca, her ilçede dört yılda bir kurulan takdir komisyonları, taşınmazların emlak vergisi değerlerini belirlemekle sorumludur. Bu komisyonlar özellikle arsalar ve araziler için asgari birim metrekare değerlerini tespit ederler. Büyükşehir belediyesi bulunan illerde ise, takdir komisyonlarının aldığı kararlar valilik çatısı altındaki bir merkez komisyonu tarafından incelenir. Bu merkez komisyonu, defterdar, tapu sicil müdürü, ticaret odası, yeminli mali müşavirler odası ve esnaf ve sanatkârlar odaları birliğinin temsilcilerinden oluşur ve kararları on beş gün içinde değerlendirir. Eğer merkez komisyonu farklı bir değer belirlerse, ilgili takdir komisyonları bu yeni değerleri göz önünde bulundurarak kararlarını yeniden düzenlemek zorundadır. Takdir komisyonu kararları, emlak vergisi mükelleflerinin mali yükümlülüklerini doğrudan etkilediği için, bu kararların yargısal denetimi büyük önem taşımaktadır.

Asgari birim değerler her dört yılda bir takdir komisyonları tarafından belirlenir. 2025 yılı, 2026-2029 vergilendirme dönemi için yeni değerlerin tespit edileceği yıldır. Takdir kararlarının ilgililere tebliği 30 Haziran 2025 mesai bitimine kadar tamamlanmalıdır; bu süre, 2026’da vergi tarh ve tahakkuk işlemlerinin sağlıklı yürütülmesi için zorunludur.

Takdir Komisyonlarının Kararlarına Karşı İtiraz Yolu

Takdir komisyonu kararları ile asgari arsa metrekare rayiç bedelleri, ilgili tüm muhtarlıklara iletilmiş olup, taşınmazın kayıtlı bulunduğu muhtarlıktan veya belediyelerin ilan panolarından söz konusu rayiç bedellere erişim sağlanabilmektedir.

Takdir Komisyonu Kararlarına Karşı Kimler Dava Açabilir?

Vergi Usul Kanunu m.49’aa göre; odalar, muhtarlıklar, belediyeler ile Anayasa Mahkemesi’nin, 13 Ekim 2012 tarihli 2011/38 E. ve 2012/89 K. sayılı iptal kararı sonrası, tüm emlak vergisi mükellefleri, takdir komisyonu kararlarının hukuka aykırılığı iddiasıyla vergi mahkemelerinde dava açabilmektedir. Yetki bakımından ise, dava konusu takdir işleminin yapıldığı yer veya vergi mahkemesi bulunmayan yerlerde bağlı olunan ildeki vergi mahkemesinde dava açılmalıdır.

Takdir Komisyonu Kararlarına Karşı Dava Açma Süresi Nedir?

Takdir komisyonu kararına karşı, kural olarak tebliğ tarihinden itibaren 30 gün içinde iptal davası açılmalıdır. Dikkate değer bir husus olarak, dava açmak için adli tatilin sona ermesini beklemeye gerek yoktur; adli tatil süresince de dava açılabilir veya diğer hukuki dilekçeler sunulabilir.

İdari Yargılama Usulü Kanunu'nun 8. maddesine göre bu kanundaki sürelerin son gününün adli tatile (20 Temmuz–31 Ağustos) rastlaması halinde süre, adli tatilin sona erdiği günü izleyen günden itibaren yedi gün uzamaktadır. Bu durumda, son günü 7 Eylül Pazar gününe denk geldiğinden, izleyen gün olan 8 Eylül 2025 Pazartesi’ye kadar dava açılması mümkündür.

Bununla birlikte, emlak vergisi mükellefleri açısından takdir komisyonu kararlarının kendilerine tebliğ edilmemesi halinde dava açma süresi, kararın öğrenildiği tarihten itibaren işlemeye başlar. Bu husus, Danıştay içtihatlarıyla da teyit edilmiştir.

Danıştay Vergi Dava Daireleri Kurulu; 15.02.2023 T. 2022/14 E. ve 2023/2 K. sayılı kararı ile takdir komisyonu kararlarına karşı emlak vergisi mükelleflerinin, en geç anılan kararların alındığı yılın son gününe kadar dava açabileceği yönünde karar verdi.

Emlak vergisi mükelleflerince takdir komisyonu kararlarına karşı son dava açma tarihine ilişkin bölge idare mahkemesi kararları arasında mevcut olan çelişki; anılan kararla giderildi.

Sonuç olarak, mükellefler takdir komisyonu kararlarına karşı ya (i) kararın öğrenildiği tarihten itibaren otuz günlük genel dava açma süresi içinde veya (ii) söz konusu kararın alındığı yılın son gününe kadar dava açabilmektedir.

2025 yılı için mükelleflerin, takdir komisyonu kararlarına karşı dava açma süresi en geç 31 Aralık 2025 tarihine kadar devam edecektir.

Dava Açma Gerekçeleri

Mükellefler, takdir komisyonu kararlarının hukuka aykırı olduğunu çeşitli gerekçelerle ileri sürebilirler. Uygulamada en sık karşılaşılan nedenler şunlardır; değerlerin fahiş (aşırı yüksek) olması, komisyonun usule aykırı olarak oluşturulması, kararın mevzuata aykırı olması, kararın yeterince gerekçelendirilmemesi ve değerlemenin eksik veya hatalı verilere dayanması.

Yargılama Usulü ve Deliller

Yürütmenin durdurulması talepli iptal davası açılması gerekmektedir. Mahkeme, kararın iptali yönünde hüküm verene kadar mevcut takdir komisyonu kararı uygulanır. Kararın iptali halinde ise, mahkeme yeni değer tespiti yapar ve emlak vergisi tahakkuku bu yeni değer üzerinden düzeltilir.

Vergi mahkemelerinde takdir komisyonu kararlarına karşı açılan davalar, idari yargılama usulüne tabidir. Bu usulün temel özelliklerinden biri olan “re’sen inceleme” ilkesi uyarınca, mahkeme maddi gerçeğe ulaşmak için gerekli tüm araştırmaları tarafların talebine bağlı kalmaksızın yürütür.

Vergi mahkemeleri, takdir komisyonu tarafından belirlenen birim değerin hukuka uygunluğunu denetlemek amacıyla keşif yapar ve uzman bilirkişilerden rapor talep eder. Bilirkişi raporu, taşınmazın piyasa koşulları ve bölgesel özellikler dikkate alınarak hazırlanır ve komisyon değerinin fahiş veya hukuka aykırı olup olmadığını tespit etmede dayanak olur. Mahkeme, raporu yeterli ve uygun bulması halinde, rapora dayanarak karar verebilir.

Emsal Kararların Mükellefler Üzerindeki Etkisi

İdari yargıda, genel nitelikteki idari işlemlerin iptali halinde mahkeme kararları yalnızca davacıyı değil, benzer durumda olan diğer kişileri de etkiler.

Danıştay içtihatlarına göre, bir cadde veya sokağa ilişkin takdir komisyonu kararının iptali halinde, bu karar yalnızca davacıyı değil, aynı cadde veya sokakta bulunan tüm mükellefleri de etkiler. Bu ilke, idari yargı kararlarının hukuka uygunluğun sağlanması ve kamu hizmetinin sürekliliği açısından taşıdığı önemi ortaya koymaktadır.

Sonuç

2026 yılı arsa birim değerleri, mükellefler açısından önem arz etmektedir. Takdir komisyonlarınca belirlenen bu değerler, ödenecek vergi tutarını doğrudan etkiler. Gayrimenkul sahiplerinin belirlenen değerleri titizlikle değerlendirmeleri ve gerektiğinde yasal haklarını kullanmaları büyük önem taşımaktadır.

26/08/2025

Okunma Sayısı: 12

Yorum Ekle

DİĞER HABERLER